2024.12.04 【成功案例：確認本票債權不存在-購屋篇】

🔎事情經過是這樣的…
當事人透過廣告得知A屋正在出售，便聯繫房屋仲介隔日去看房，渠料隔日見到業務後，業務卻說A屋已售出，改而推薦B屋給當事人，並告知當事人B屋周邊行情價皆為2200萬左右，在仲介極力慫恿下，當事人便給付10萬訂金簽約購買B屋，並簽立兩張票面金額分別為200萬、2000萬的本票。不料當事人回家查看實價登錄才發現，B屋周遭行情價僅1000萬元，且B屋是屋主一年前以1200萬購入，與仲介所稱的2200萬元相去甚遠，更誇張的是當事人實際有購買意願的A屋根本從未出售，當事人旋即向房屋仲介表示要解約，遭仲介置之不理，而後當事人接獲賣方以存證信函催告給付買賣價金並持當事人簽發之本票向法院聲請強制執行，使當事人面臨騎虎難下之困境。
 
📖法律問題
雙方

1. 買賣契約上約定的違約金究竟是賠償性違約金還是懲罰性違約金：
2. 👉賠償性違約金是以契約載明的違約金金額作為債務不履行所生損害的賠償總額（縱使損害金額高於違約金，也只能請求違約金的金額）；而懲罰性違約金以強制履行債務為目的，所以當債務不履行時，債權人除可請求支付違約金外，還可請求債務人履行債務，或給付不履行債務時的損害賠償。本件參照買賣雙方簽立的買賣契約，認為雙方約定的違約金應為賠償性違約金，賣方應舉證實際受有的損害，且僅得請求契約載明之違約金額，超過部分不得請求。 

📌案件分析
👉當事人依法本得撤銷遭房屋仲介話術訛詐而為的錯誤意思表示（簽立買賣契約），然因當事人於第一時間並未對契約相對人（意即賣方）主張撤銷，從而使買賣契約不生撤銷之效力，嗣後賣方依約向當事人催告給付款項，當事人因為希望契約不生效力，所以對於催告置之不理，最終導致賣方取得解約的權利，轉而向當事人請求損害賠償。
事情已無轉圜餘地後，當事人方而向本所求助，然而因法律事實皆已發生且確定（意即買賣契約有效成立，且因當事人違約未付款而遭賣方解除契約、請求賠償），本所僅得維護當事人利益，整理案件法律行為與時間軸，替當事人爭取最小金額之違約金。
本件賣方要求當事人須賠償184萬元之懲罰性違約金，經本所之努力後，當事人僅需負擔50萬元之賠償性違約金，且賣方須將2張本票返還當事人。
 
👩‍💼律師的話
若當事人於事發後便尋求律師協助，應得以成功撤銷錯誤之意思表示，不必賠償高額違約金。
房屋買賣至關重大，建議大家可以多多關注法律資訊，如有案件問題也不吝向律師諮詢喔！