2024.10.04 【小編談時事：廣告不實】

🎉案例解析🎉
【當建商預售屋廣告與實際交屋情況不符時，是否可請求損害賠償？】
 
實務判決分為「廣告為要約屬契約一部分」、「廣告僅為要約引誘非屬契約內容」之2種分類方式，並有截然不同之結果：
 
🔎案例1廣告為要約，屬契約一部分：
按「預售屋之購買人與建商訂定買賣契約時，既無何成品可供檢視，祇能信賴
建商之廣告，建商以廣告內容誘發客戶預購房屋之動機，且以廣告內容與購屋人洽談該屋之性質，廣告之說明及樣品屋示範應成為契約內容之一部。」、「是企業經營者與消費者間所訂定之契約，雖未就廣告內容而為約定，惟消費者如信賴該廣告內容，並依企業經營者提供之訊息進而與之簽訂契約時，企業經營者所負之契約責任自應及於該廣告內容（最高法院91年度台上字第1387號、102年度台上字第2323號、106年度台上字第106號民事判決參照）。是契約內容若與廣告不同，企業經營者對消費者所負之義務，仍不得低於廣告內容。」最高法院 93 年度台上字第 2103 號民事判決、臺灣臺北地方法院 109 年度消字第 24 號民事判決參照。
 
🔎案例2廣告僅為要約引誘，非屬契約內容：
按「又廣告具有多樣性及複雜性，是否屬契約之一部，仍應參酌當事人之意思，包括廣告表示內容是否具體詳盡、當事人之磋商過程、交易慣例等綜合判斷。如消費者信賴廣告內容，依企業經營者提供之廣告訊息與之洽談而簽訂契約，於契約中雖未就廣告內容再為約定，企業經營者所應負之契約責任，仍及於該廣告內容，該廣告固應視為契約之一部。惟簽訂契約時倘企業經營者並未再據原屬「要約引誘」之廣告為訂約之說明、洽談，使之成為具體之「要約」，縱其廣告之內容不實，應受消保法或公平交易法之規範，仍難逕謂該廣告為要約或已當然成為契約之一部。」最高法院 108 年度台上字第 1201 號民事判決參照。
 
👩‍💼律師的話
若消費者下定預售屋前，僅有建商廣告可以參考，代表消費者是基於信賴建商廣告內容而下定預售屋，所以建商廣告就會成為合約的一部分，建商必須對於消費者負擔符合廣告內容之義務，如果實際交屋發現成品未達廣告所示的成果則消費者可以主張建商不完全給付，請求損害賠償。
但若消費者除了建商廣告以外，有與建商磋商合約的內容，則代表雙方已就預售屋有另為約定，此時廣告就不是合約的一部分，縱使建商廣告不實，也僅違反消保法或公平交易法，並不會負擔民法不完全給付的責任。
房屋買賣至關重大，建議大家可以多多關注法律資訊，如有案件問題也不吝向律師諮詢喔！